Poza de geralt pe Pixabay
Inchirierea unui apartament in unul dintre orasele tarii reprezinta un demers tot mai cautat de catre persoanele care vor sa aiba la dispozitie o locuinta. Aceasta varianta este preferata celei de achizitionare a imobilului, deoarece ofera mobilitate si flexibilitate si, in plus, poate fi realizata pe baza unei investitii financiare mai reduse. Din cauza reglementarilor complexe, inchirierea unui apartament in Romania poate fi un proces intimidant pentru ambele parti, atat pentru locator (proprietar), cat si pentru locatar (chirias).
Ambele parti trebuie sa cunoasca in detaliu ce acte sunt necesare semnarii unui contract de inchiriere si care sunt pasii specifici de urmat pentru a naviga cu succes printr-un astfel de proces. Aceasta etapa, desi pare a fi una putin utila, are o insemnatate deosebita, pentru ca ofera protectie proprietarului si chiriasului si, in acelasi timp, asigura legalitatea tranzactiei.
In articolul de mai jos vei gasi informatii utile despre actele necesare inchirierii unui apartament, despre documentele ce trebuie detinute pentru inregistrarea contractului la ANAF, pentru prelungirea si rezilierea contractului de inchiriere. De asemenea, sunt disponibile date in legatura cu obligatiile partilor semnatare, dar si anumite recomandari ce trebuie sa fie luate in considerare pentru incheierea unei relatii contractuale optime.
1. Ce acte sunt necesare inchirierii unui apartament
Poza de Solarimo pe Pixabay
In ultimii ani, pe piata imobiliara din Romania se inregistreaza o cerere tot mai accentuata de inchiriere a unor spatii, fie ca este vorba despre cele cu utilizare rezidentiala, fie despre unele cu utilizare economica. Motivul este dat de cresterea accentuata a costurilor implicate in achizitia unor imobile, dar si de mobilitatea din ce in ce mai mare a persoanelor dinamice, aflate in cautarea unui loc de munca mai bun in diferite zone ale tarii. Incheierea unui contract de inchiriere prin respectarea legislatiei si a recomandarilor specialistilor este benefica ambelor parti implicate, cu conditia existentei tuturor documentelor necesare.
1.1. Documentele necesare inregistrarii contractului de inchiriere la ANAF
Inchirierea unui apartament in Romania implica realizarea unei documentatii precise si parcurgerea unor pasi, ambele avand un rol important in legalitatea si siguranta tranzactiei si in protejarea intereselor celor doua parti. Contractul de inchiriere al unui apartament, numit in termeni de specialitate contract de locutiune, este acel document incheiat intre proprietari si chiriasi, prin care primul se obliga sa ofere dreptul de folosire a unui imobil pentru o anumita perioada, iar cel de-al doilea isi ia angajamentul de a plati o anumita suma numita chirie.
Scopul acestui document este de a evita abuzuri care ar putea fi facute de una dintre cele doua parti, putand fi folosit in instanta in cazul in care fie proprietarul, fie chiriasul nu isi respecta obligatiile. Procedura de incheiere a contractului de inchiriere presupune semnarea intelegerii de cele doua parti, dupa care acesta va fi inregistrat la ANAF. Pasul acesta este recomandat, pentru ca in urma inregistrarii fiscale, contractul preia si calitatea de titlu executoriu, fiind posibila recuperarea banilor in cazul in care chiriasul refuza sa faca platile convenite.
Contractul de inchiriere poate fi incheiat in doua variante, atat sub forma semnaturii private (prin scrierea unui document semnat de cele doua parti), cat si sub forma autentica, adica in fata unui notar. A doua varianta este recomandata, deoarece ofera unele avantaje ambelor parti. In cazul in care se alege varianta aceasta este necesar sa se prezinte urmatoarele acte:
- Actele de identitate ale celor doua parti (in cazul in care proprietarul este casatorit, iar imobilul este detinut in comun, va fi adaugata si cartea de identitate a sotului/sotiei, precum si certificatul de casatorie);
- Actul care dovedeste dreptul de proprietate asupra imobilului ce va fi inchiriat (contract de vanzare-cumparare, de donatie, de mostenire, hotararea judecatoreasca definitiva etc.);
- Extrasul de carte funciara (acesta cuprinde informatii legate de adresa, suprafata etc.);
- Certificatul de performanta energetica.
Dupa semnarea contractului acesta poate fi inregistrat la ANAF prin completarea unei cereri si prezentarea copiei contractului de inchiriere.
1.2. Documentele necesare prelungirii contractului de inchiriere
Termenul de valabilitate al unui contract de inchiriere este variabil, acesta fiind prevazut in contract. Legea prevede ca termenul maxim sa fie de 49 de ani, dupa care contractul devine nul. In majoritatea cazurilor, insa, in contractele de inchiriere a unui imobil se prevede o durata de valabilitate mai scurta, intre unu si trei ani. La finalul perioadei chiriasul poate solicita prelungirea contractului de inchiriere, in acest caz existand doua modalitati prin care acest lucru poate fi realizat.
Prima varianta este cea a semnarii unui act aditional, adica a unui document oficial prin care sunt extinsi termenii contractului initial. Acest document trebuie sa contina informatii despre partile implicate, referinta la contractul initial (numarul si data contractului original), noua perioada de valabilitate a contractului (de cand incepe si pana cand dureaza), modificarile in ceea ce priveste conditiile financiare si alte clauze actualizate sau adaugate. A doua varianta de prelungire a contractului de inchiriere presupune incheierea unui nou contract, in acest caz reluand procedura initiala.
1.3. Documentele necesare rezilierii contractului de inchiriere
Rezilierea contractului de inchiriere se refera la acel demers prin care contractul semnat nu mai este valabil. Acest procedeu se poate executa in mai multe imprejurari:
- La finalizarea termenului prevazut in contractul de inchiriere;
- In cazul in care proprietarul nu isi respecta clauzele contractuale (nu efectueaza reparatiile necesare, nu asigura conditii optime pentru chiriasi etc.);
- Atunci cand chiriasul nu respecta prevederile contractului (de obicei nu plateste chiria pentru cel putin trei luni succesive).
Rezilierea contractului trebuie sa fie facuta in conditii legale, deoarece in caz contrar pot exista probleme greu de rezolvat. Pentru a nu exista astfel de situatii se recomanda parcurgerea urmatorilor pasi:
- Partea ce doreste sa rezilieze contractul trebuie sa aiba garantia ca poate sa faca acest lucru in mod legal. In acest scop este utila analiza contractului de inchiriere pentru verificarea clauzelor contractuale cu privire la reziliere (perioada de preaviz necesara, conditiile care pot duce la reziliere, compensatiile financiare platite pentru rezilierea anticipata);
- Daca se identifica nerespectari ale clauzelor, legea prevede ca partea reclamata sa fie notificata in scris printr-o scrisoare cu confirmare de primire sau prin inmanare personala cu semnatura de confirmare;
- Inaintea rezilierii este obligatoriu ca cele doua parti sa-si indeplineasca toate obligatiile financiare (chiriasul sa faca platile restante de chirie si de utilitati pana la data rezilierii, iar proprietarul sa returneze garantia);
- Finalizarea rezilierii se va face prin intocmirea unui proces verbal de predare - primire, in care sa fie precizate informatii cu privire la data predarii imobilului, la starea acestuia si la obiectele din interior.
In cazul in care contractul a fost inregistrat la ANAF, este obligatorie si o notificare a acestei institutii pentru actualizarea datelor.
2. Acte necesare inchirierii unui apartament - obligatiile partilor semnatare
Poza de jarmoluk pe Pixabay
Inchirierea unui imobil este un demers reglementat de Codul Civil, prevederile fiind menite sa protejeze ambele parti si sa evite anumite abuzuri din partea acestora. In legislatie se precizeaza ce obligatii are chiriasul (locatarul) si ce obligatii are proprietarul (locatorul). In cazul in care una dintre cele doua parti nu respecta obligatiile asumate prin contract si prevazute in Codul Civil, partea vatamata poate solicita despagubiri printr-un proces civil.
2.1. Acte necesare inchirierii unui apartament - obligatiile proprietarului
Proprietarul unui imobil poate decide sa il inchirieze in cazul in care nu il foloseste si doreste sa obtina anumite avantaje financiare de pe urma acestui demers. Persoanele care aleg sa inchirieze un spatiu trebuie sa cunoasca obligatiile prevazute in acest sens de lege:
- Locuinta ce urmeaza a fi inchiriata trebuie sa fie intr-o stare care sa permita utilizarea ei obisnuita;
- In cazul in care apar anumite defectiuni pe durata valabilitatii contractului de inchiriere, proprietarul este obligat sa efectueze pe cheltuiala proprie toate reparatiile necesare;
- Proprietarul este obligat sa actioneze in asa fel incat chiriasul sa poata utiliza imobilul in mod “linistit si util”. Acest lucru este inteles ca o obligatie de a nu deranja chiriasul prin diferite actiuni (vizite neanuntate, intrarea in locuinta in lipsa acestuia din urma);
- Proprietarul este obligat sa declare la ANAF in termen de maxim treizeci de zile de la inchiriere toate veniturile obtinute din chirii;
- Proprietarul este obligat sa incheie polita de asigurare obligatorie a locuintei (PAD). Alaturi de aceasta poate fi incheiata si o asigurarea a locuintei suplimentara, care ofera acoperiri multiple si nu doar pe cele de baza ca in cazul variantei obligatorii.
2.2. Acte necesare inchirierii unui apartament - obligatiile chiriasului
Persoanele care devin chiriasi prin incheierea unui contract sunt obligate sa respecte precizarile contractuale si alte elemente prevazute in legislatie. Astfel, acestea au urmatoarele indatoriri:
- Plata chiriei in conditiile prevazute in contract (suma, periodicitate, mod de plata etc.);
- Plata unui fond de garantare ce va fi pastrat de proprietar pentru a fi utilizat in cazul neindeplinirii conditiilor contractuale;
- Plata utilitatilor pe toata perioada de inchiriere (cu exceptia cazului in care aceste utilitati sunt incluse in pretul chiriei);
- Sa foloseasca imobilul conform destinatiei stabilite;
- Sa faca reparatiile minore si sa anunte proprietarul daca este necesara o interventie mai importanta;
- Chiriasul este obligat sa permita proprietarului accesul in apartament pentru el, cat si pentru eventualele persoane care vor sa-l cumpere sau sa-l inchirieze;
- La momentul rezilierii contractului chiriasul este obligat sa restituie spatiul la starea initiala.
3. Acte necesare inchirierii unui apartament - recomandari utile pentru o relatie contractuala optima
Inchirierea imobilelor este o procedura des intalnita in Romania. Din cauza complexitatii situatiei si a sumelor importante implicate este posibil ca pe parcursul desfasurarii relatiilor contractuale de inchiriere sa apara situatii problematice, care sa dauneze unei parti sau ambelor. Conflictele de acest fel pot fi prevenite prin incheierea unui contract clar si complet, ceea ce ofera posibilitatea unei relatii armonioase intre cele doua parti. Specialistii in domeniul imobiliar au cateva recomandari utile in desfasurarea unei relatii contractuale optime, atat in ceea ce priveste incheierea contractului, cat si, ulterior, pe tot parcursul de valabilitate al acestuia.
Un contract de inchiriere bine facut trebuie sa fie caracterizat de urmatoarele elemente:
- Claritate si detalii complete. In cuprinsul contractului trebuie sa fie trecute toate detaliile importante in legatura cu identitatea partilor, descrierea precisa a imobilului si perioada de inchiriere (data la care incepe si se termina);
- Obligatii financiare precise. Se va stabili cu claritate valoarea chiriei, termenul limita de plata si modalitatea de realizare a acesteia. Tot in aceasta privinta se va specifica si valoarea depozitului de garantie, cand poate acesta sa fie retinut sau cum se face returnarea lui. De asemenea, se va prevedea cine plateste utilitatile sau alte costuri suplimentare ce ar putea sa apara;
- Responsabilitatile si drepturile partilor. Fiecare parte isi va asuma obligatiile si drepturile pe care le are cu privire la elemente precum intretinerea si reparatiile sau modul de utilizare a spatiului;
- Accesul proprietarului si inspectiile periodice. Aceasta clauza stabileste modalitatea de inspectare a imobilului de catre proprietar, existenta obligatiei preavizului, precum si imprejurarile accesului de urgenta;
- Termenii si conditiile de reziliere. Se va stabili durata perioadei de preaviz (intre 30 si 90 de zile) si motivele care pot duce la reziliere anticipata;
- Modalitati de solutionare a conflictelor. Litigiile in aceasta directie pot fi costisitoare si de durata, de aceea este utila introducerea unei clauze care sa ofere posibilitati alternative de rezolvare a acestora, cum ar fi medierea sau arbitrajul;
- Clauze suplimentare. In functie de situatie si de necesitati cele doua parti pot solicita introducerea unor clauze care sa le protejeze interesele.
In concluzie, incheierea unui contract de inchiriere este un demers care trebuie sa fie realizat conform legislatiei si prin respectarea unor principii care sa protejeze interesele ambelor parti semnatare, atat ale proprietarului, cat si ale chiriasului.
